采光權(quán)糾紛的法律解決途徑

0197建筑材料2021-07-18 12:09:07

判斷標(biāo)準(zhǔn)

實體標(biāo)準(zhǔn)

在判斷采光糾紛時，建設(shè)部出臺的一些技術(shù)規(guī)范具有很強(qiáng)的實用價值，這些技術(shù)規(guī)范中與判斷采光糾紛直接相關(guān)的主要有《民用建筑設(shè)計通則》、《住宅設(shè)計規(guī)范》、懶市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》等。根據(jù)這些規(guī)范，在大寒之日8時至16時之間，以樓宅底層窗臺面為計算起點，日照不應(yīng)低于之個小時。舊區(qū)改造項目日照標(biāo)準(zhǔn)可酌情降低，但不應(yīng)低于大寒日日照l小時，并以此為依據(jù)確定合理的建筑間距和住宅朝向。

程序標(biāo)準(zhǔn)

判斷是否構(gòu)成采光糾紛的程序性標(biāo)準(zhǔn)主要是建筑設(shè)計是否經(jīng)過規(guī)劃部門審批，是否進(jìn)行過采光評價分析，是否進(jìn)行過公示，甚至是否進(jìn)行過聽證等。

賠償標(biāo)準(zhǔn)

新開發(fā)商品房不能滿足采光要求

新開發(fā)商品房不能滿足當(dāng)?shù)匾?guī)定的采光要求導(dǎo)致采光糾紛，此時法律關(guān)系的雙方當(dāng)事人分別是開發(fā)商和消費者。此時采光權(quán)問題在雙方當(dāng)事人之間就不是一個相鄰權(quán)問題，雙方之間是一種合同關(guān)系，如果消費者的采光時間得不到保障，那么將構(gòu)成合同違約，開發(fā)商應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任。

根據(jù)我國民法通則的基本規(guī)定，違約責(zé)任的承擔(dān)方式有繼續(xù)履行，由開發(fā)商給消費者更換一套按照通常的標(biāo)準(zhǔn)能確保消費者獲得充足光照時間的房屋。如行不通，消費者可以單方解除合同，并可以要求開發(fā)商賠償損失。消費者也可以直接要求開發(fā)商承擔(dān)賠償損失的責(zé)任。損失數(shù)額的計算可以包括在這段時間內(nèi)，消費者為了彌補(bǔ)光照不得不增加戶外活動和休閑的時間，其必要的交通費開支，以及由于缺少陽光消費者不得不支出的營養(yǎng)品的費用等。用這段時間的平均值乘以使用年限來計算出賠償數(shù)額。

但是現(xiàn)行法律規(guī)定違約不承擔(dān)精神損害賠償，而缺少光照確實會對人們的身體和精神造成損害。這就牽涉到合同法規(guī)定的違約責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任竟合的問題。消費者可以選擇提起違約之訴或者侵權(quán)之訴。

居民住宅被另一建筑小區(qū)遮擋導(dǎo)致原小區(qū)居民采光權(quán)受到侵害

居民住宅被合法建筑遮擋影響采

如果居民住宅被一幢合法建筑遮擋，導(dǎo)致采光時間減少，不能構(gòu)成采光權(quán)侵權(quán)，自然也就無所謂賠償問題。但是，考慮到居民采光確實減少的客觀事實，根據(jù)實際情況給予一定數(shù)額的補(bǔ)償也是比較合理的。

這里有一個判斷遮擋建筑是否構(gòu)成合法遮擋的問題。筆者認(rèn)為合法遮擋取決于以下幾個因素：不違背法律的基本規(guī)定，遮擋后的采光時間不低于國家或當(dāng)?shù)匾?guī)定的最低采光標(biāo)準(zhǔn);建筑物的建造是根據(jù)當(dāng)?shù)氐目傮w規(guī)劃，經(jīng)過嚴(yán)格的設(shè)計論證與采光分析，建筑間距符合規(guī)劃規(guī)定;建造程序符合法律的規(guī)定;建成物與原規(guī)劃一致，沒有出現(xiàn)違規(guī)建造事項。

居民住宅被非法建筑遮擋影響采光

實踐當(dāng)中居民完全可以行使排除妨礙請求權(quán)，預(yù)先請求排除該樓房遮擋陽光的危險，請求停止施工。如果房主入住以后才發(fā)現(xiàn)有建筑遮擋陽光，可以請求損害賠償。這部分損失的計算可以通過計算相對市場價值的方法，即通過中介機(jī)構(gòu)對房屋本應(yīng)該具有的市場價值(有充足的光照)進(jìn)行評估，然后再評估沒有光照情況下的市場價值，這部分差價就是房主的直接損失。如果房主事先已經(jīng)知道其要購買的房子在采光上得不到保證，那么根據(jù)民法意思自治的精神，他要自己承擔(dān)沒有光照的損失。當(dāng)然這兩種情況都構(gòu)成采光侵權(quán)，受害人可以提出精神損害賠償?shù)囊?。同時，筆者認(rèn)為，這種非法建筑的所有人的主觀惡性比較嚴(yán)重，建議立法引入懲罰性賠償制度。

處理采光權(quán)糾紛應(yīng)當(dāng)注意的兩個問題

嚴(yán)格依照法定原則處理采光權(quán)糾紛

民法通則第八十三條規(guī)定為我們提供了處理采光糾紛的法定原則，即：有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神。因此，處理采光糾紛，要從有利于生活出發(fā)，為群眾生活提供方便，做到既維護(hù)所有人或占有人的合法權(quán)益，又便利群眾生活。

充分運(yùn)用調(diào)解手段，發(fā)揮司法系統(tǒng)的積極作用

在法律尚不夠完備的情況下審理這類案件，一方面要嚴(yán)格依法辦事，另一方面要依法加大調(diào)解力度，妥善解決民間糾紛。尤其是采光案件一般都為群體性案件，牽涉范圍比較廣、社會影響比較大，這就要求司法系統(tǒng)在處理這類案件時要充分發(fā)揮調(diào)解作用，為雙方創(chuàng)造良好的溝通途徑，圓滿解決問題。

采光遮擋糾紛

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